예전과는 달리 전세계약금과 매매 가격이 큰 차이가 없어 전세금을 마련하기 위해 평생 모은 돈과 대출을 받는 사람들이 많습니다. 이렇게 부담되는 액수의 전세계약금을 아무것도 모르는 상태로 가서 계약하다 전세계약금을 모두 잃는 사례가 종종 발생하고 있습니다. 오늘은 전세계약금을 지키기 위해 알아야 할 최소한의 기초 정보들을 포스팅해보도록 하겠습니다.
전세계약금을 지키기 위한 기초 정보
1. 등기부등본 갑구 & 을구
등기부등본을 보면 표제부, 갑구, 을구가 있습니다.
- 표제부 : 건물의 정확한 정보 확인 가능 = 건물의 위치, 구조, 면적, 대지권 등의 부동산 정보 기재
- 갑구 : 소유자 이름 가장 마지막에 적힌 소유자 = 계약 당사자, 계약금, 잔금, 보증금 등 예금주
- 을구 : 소유권 이외에 권리에 관한 사항 = 해당 건물의 빚이라 할 수 있습니다. (근저당, 저당, 전세권 등)
이중 갑구, 을구를 꼭 확인하셔야 합니다. 갑구는 원칙적으로 계약자와 같은 사람이어야 하고 다를 경우 추가로 확인 절차가 필요합니다.
을구는 건물 경매 시 본인보다 먼저 받아 갈 돈이 적힌 글이라 보시면 되고 만약, 을구에 아무런 내용이 없다면 빚이 없다는 말입니다.(단, 신탁 부동산인 경우는 제외됩니다. 신탁 원부를 반드시 따로 확인하셔야 합니다.)
▼부동산 기초 단어
| 가압류 : | 법원이 채권자를 위해 나중에 강제집행을 할 목적으로 채무자의 재산을 임시로 확보하는 일 |
| 가처분 : | 금전 채권이 아닌 청구권에 대한 집행을 보전하거나 임시적인 지위를 정하기 위해 법원이 행하는 일시적인 명령 |
| 저당권 : | 채무가 이행되지 않을 경우에 채권자가 저당물에 대하여 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리 |
| 전세권 : | 전세금을 지불한 사람이 남의 부동산을 이용할 수 있는 권리 |
※ 이런 매물을 찾으세요! 을구에 적힌 빚(근저당, 전세권 등) + 내 전세보증금 < 주택 가격 시세의 70%~80% 미만인 집
2. 미납 국세
등기부등본을구에 적힌 것 말고도 숨겨진 빚이 또 있을 수 있습니다. 건물에 대한 세금을 내지 않은 경우도 조심하셔야 되는데 당해세는 성립함과 동시에 임대차보증금에 관한 채권보다 우선시하게 됩니다. 이때 체납을 해서 세무서에서 압류 처분을 하기 전까지는 등기부에 나타나지 않기 때문에 예측할 수 없는 위험요인이라 볼 수 있습니다.
※ 당해세 : 당해 세법 절차에 따라 세액이 확정되는 세금 (상속세, 재산세, 증여세, 자동차세 등)
이런 경우 '국세 완납증명서'를 요구하셔서 확인하면 미연에 방지할 수 있지만 임대인이 거부하면 강제권이 없어 확인할 수 없기 때문에 '국세 완납증명서'발급을 거부하는 매물은 의심해 볼 필요가 있습니다.
3. 대항력과 확정일자 알기
대항력은 계약 당사자인 집주인은 물론 제삼자에게도 세입자로서 권리를 주장할 수 있는 힘으로 이사를 하고 전입신고를 하면 신고 '다음날 0시'부터 대항력이 발생합니다.
- 이사 + 전입신고 = 신고 '다음날 0시'부터 대항력 발생
보통의 경우 전입신고를 할 때 '확정일자'를 같이 받아오는데 건물이 경매에 넘어가는 경우 '확정일자'를 기준으로 우선변제권이 생깁니다.
- 이사 + 전입신고 + 확정일자 (그날 계약이 체결됐다는 것을 공식 증명하는 날짜) = 우선변제권
이렇게 대항력과 확정일자를 빨리 확보하는 게 정말 중요하다고 할 수 있습니다. 그러나 여기에서 문제점이 하나 있는데 현 제도상 전입 신고를 하고 나서 대항력이 생기기 전까지 사각지대가 존재합니다.
※ 예를 들어 오늘 오후 1시에 전입신고를 하면 대항력은 '다음날 자정 0시'부터 발생하기 때문에 11시간 동안 대항력이 없습니다.
만약 대항력이 없는 시간 동안 집주인이 전셋집을 담보로 대출을 받으면 경매 시 세입자의 전세금 변제 순서가 뒤로 밀리게 되어 전세금을 돌려받지 못할 수 있기 때문에 이를 방지하기 위해 특약조항을 삽입하시는 게 좋습니다.
※ 특약조항 : 계약 시 임차인 잔금 지급 직후까지 현재 확인한 등기부등본 상태를 그대로 유지한다, 등기부등본 상태에 변화가 생기면 계약을 취소하고 손해를 배상한다.
4. 선순위 임차 보증금 확인
다가구주택 같은 경우 같은 건물에 사는 모든 세대의 '확정일자'를 확인해야 합니다. 경매 낙찰대금으로 보증금 돌려받는 순서를 '확정일자'로 다투기 때문에 본인보다 선순위자가 몇 명인지, 선순위자들의 전세보증금 합계가 얼마인지를 꼭 확인하셔야 됩니다.
※ 주민센터에서는 '확정일자'를 알고 싶다고 하면 알려주도록 의무화되어있습니다. (임차인이 이해관계인이기 때문)
- 확정일자 선순위자 전세보증금 총합계 = 선순위 임차보증금
※ 다가구주택 : 건물 소유자가 한 명
※ 다세대주택 : 건물 호수 별로 소유자가 있음
5. 가계약금
보통 가계약금을 걸고 단순 변심에 의해 계약을 취소하곤 하지만 원칙적으로 가계약금은 돌려받을 수 없습니다. 매도인의 경우 가계약으로 인해 당사자에게 매도할 거라고 생각하고 있다가 다른 매수인을 못 구하게 될 수도 있기 때문에 '가계약금 몰수로 계약을 해제할 수 있다'와 같은 특약 없이 가계약을 취소한다면 전체 계약금에 대해 손해배상 책임 발생 가능합니다.
※ 공인중개사분이 가계약금 가지고 있다가 선의로 돌려주는 경우도 있으나 반드시 돌려줘야 하는 것은 아니기 때문에 계약은 신중히 하시기 바랍니다.
챙겨야 되는 영역들도 너무 많고 평생 모은 돈이 들어가는 만큼 많은 것을 따지고 꼼꼼히 살핀 후에 진행하시기를 바랍니다. 등기부등본, 건축물대장, 중개대상물 확인설명서 등 생소하기도 하고 어렵게 느껴지실 수도 있는 정보들이 많지만 본인의 재산을 지키기 위해서는 반드시 공부가 필요합니다.
처음 전셋집을 구하시는 분들은 특히 귀찮으시더라도 하나하나 확인하시고, 요구하시고 계약을 진행하시고 본인의 권리를 가지시기 바랍니다.
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